Štítek: správce nemovitosti

Povinnost vlastníka řídit se pravidly pro správu domu


Vlastníku jednotky vzniká vznikem vlastnického práva k jednotce povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát a zajistit jejich dodržování osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu.

Správce domu je povinen zajistit, aby všichni vlastníci se seznámili s pravidly pro správu domu. Je zcela věcnou povinností vlastníků, aby se chovali podle těchto pravidel. Správce musí prokazovat, jak a kde se vlastník s pravidly seznámit měl a mohl. Je nezbytně nutné tyto pravidla vyjádřit písemně, aby byla povinnost vykonatelná. Pokud pravidla pro užívání společných částí jsou součástí prohlášení, pak se kterýkoliv vlastník mohl s nimi seznámit, jelikož jsou ve sbírce listin u veřejného seznamu. Pokud pravidla nejsou součástí prohlášení nebo jsou součástí prohlášení, ale nejsou založeny ve sbírce listin, je zapotřebí mít důkaz o tom, že vlastníci měli možnost se s pravidly seznámit.

V průběhu života bytového spoluvlastnictví vzniknou další a jiná pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí, která spadají pod pravidla. Kvůli jejich přijetí není potřeba měnit např. prohlášení vlastníka. Nová pravidla jsou přijímána na shromáždění.

Jedním z mnoha pravidel pro správu domu může být i pravidlo, že vlastník jednotky je povinen se účastnit na shromáždění. Neúčast vlastníků na shromáždění způsobí to, že shromáždění není usnášeníschopné. Nesešlo se, nemůže přijímat ta usnesení týkající se správy domu. Pokud je takové pravidlo povinné, vlastník musí dokázat důvod, proč nebyl schopný splnit tuto povinnost.

Povinnost vlastníka nebránit údržbě či úpravě domu

Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Při poškození jednotky prováděním prací nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí jí poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Zákon neupravuje, jak a v jakých lhůtách má být vlastník předem vyzván. To mohou upravovat stanovy, nebo oprávněnost lhůty a způsob vyzvání může vyplynout z okolností konkrétního případu. Vlastník musí být vyzván tak, aby mohl přístup umožnit. U někoho to lze hned, u někoho třeba až za týden či i delší dobu. Lhůta však nesmí zneužívat postavení správce domu nebo společenství.

Bude-li jednotka prováděním prací poškozena, vzniká vlastníku jednotky nárok na náhradu škody ne vůči ostatním spoluvlastníkům společných částí, ale přímo vůči společenství, pokud vzniklo. Společenství náklad odpovídající vyplacené náhradě škody vyúčtuje buď osobě za škodu odpovědné, nebo nenajde-li ji, ostatním spoluvlastníkům. Nemůže však poměrný díl této náhrady škody rozúčtovat poškozenému vlastníkovi – poškozený nemůže sám sobě něco uhrazovat.

Úprava jednotky

Úpravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověřen, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

Není rozhodující, jak osoba odpovědná za správu domu zjistí, že vlastník jednotky stavebně upravuje svůj byt. Ustanovení je nutno vykládat věčně, jako většinu ustanovení nového občanského zákoníku. Pokud se osoba odpovědná za správu domu domnívá z určitých podnětů, že vlastník byt upravuje, má právo ověření zjistit.

Určité podněty můžou být: 

  • hluk
  • dodávka materiálu
  • stavební rum
  • z řeči vlastníka ve vedlejší hospodě

Napíše vlastníkovi, ten odpoví, že nic neupravuje. Přesto má vlastník povinnost přístup do bytu umožnit.

Ověření nemusí provádět osoba odpovědná za správu domu osobně. Může k tomu svým jménem pověřit odborníka.

Zákon neupravuje v jaké lhůtě by měl být vlastník vyzván ani jak by měl být vyzván. To lze samozřejmě upravit ve stanovách. Neobsahují-li stanovy konkrétní úpravu, pak je zapotřebí, aby byly zachovány lhůty „rozumné“, nezneužívající postavení správce domu ani postavení vlastníka. Jedná se o zásadní a základní povinnost. Kdyby vlastník přístup neumožnil a správci domu by nezbylo než vyžadovat splnění této povinnosti soudně. Kdyby soud o takové povinnosti pravomocně rozhodl a přesto nebyla splněna, zakládalo by to možná i důvod k nařízení prodeje jednotky.

Příspěvky vlastníka na správu domu

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Pokud některá ze společných částí slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, pak se stanoví výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Určené příspěvky na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Společné části jsou definovány prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. Prohlášení může být prohlášením vlastníka budovy, prohlášením při oddělení jednotky od spoluvlastnictví, prohlášením při zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání. Podíl vlastníka jednotky na společných částech upravuje § 1161 NOZ.

Slovo „přispívá“ je myšleno, že se hradí část nákladů. Nejedná se o „příspěvek“ ve smyslu pevné částky, ale o vyrovnání nákladů na správu domu a pozemku poměrnou částí. Ale to se předem neví, takže následně správce či společenství určí předem výši příspěvku pevnou částkou na konkrétní období – na kalendářní rok či na dobu od rozhodnutí jarního shromáždění k následujícímu rozhodnutí usnášeníschopného jarního shromáždění, následně jsou tyto příspěvky vypořádávány.