Štítek: správce nemovitosti

Shromáždění


Shromáždění je trvalý orgán, který je svoláván na zasedání. Znamená to, že se sejdou vlastníci, členové společenství k projednání těch otázek, které mají být projednány ohledně správy domu. Může se takové shromáždění také nazývat, např.: schůze, jednání, posezení nebo sešlost vlastníků. Jedná se o zákonem utvořený orgán společenství s řadou pravomocí, jedná se formálně o orgán společenství zákonem nazývaný shromážděním a jeho jednání zasedáním.

Vlastníci mají nesporně právo na to, aby byli pozváni, jak vyplývá ze stanov. Pokud ze stanov nevyplývá způsob pozvání na shromáždění, je třeba zajistit způsob pozvání takový, aby se o zasedání shromáždění vlastníci dozvěděli. Pokud vlastníci pozváni nejsou, porušil svolávající svou zákonnou povinnost.

Závěry a rozhodnutí přijatá shromážděním, jsou platné a právně účinné závěry a rozhodnutí nejvyššího orgánu společenství. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, nevyžadují-li stanovy nebo zákon vyšší počet hlasů.

Každý vlastník má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech nemovitosti.

Podíl může být určen ve třech různých variantách:

  1. jako stejné
  2. nebo se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění jednotky
  3. nebo nejsou-li podíly určeny ani podle bodu 1. a 2., pak platí nevyvratitelná domněnka, že podíly jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě

Správce před vznikem společenství

Pokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí, jako na jednu osobu.

Na správu domu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce – při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Pokud má zakladatel společenství většinu hlasů, založené společenství nefunguje ani nevznikne. Ten majoritní vlastník je správcem – osobou odpovědnou za správu domu, po celou dobu, kdy má majoritu. Takový správce pak dům, jeho společné části a pozemek spravuje podle pravidel přijatých ve stanovách, v prohlášení nebo smlouvě o výstavbě, pokud to dává věcný smysl. Zákon stanoví, že správce který má jinak většinu v počtu hlasů, není oprávněn sám o sobě samostatně rozhodnout. Vždy se k němu musí přiklonit alespoň jeden hlas. Naopak – takový správce je nepřehlasovatelný – vlastní více než polovinu z celkového majetku. Vlastník, který vlastní více než polovinu hlasů – více než polovinu podílů na společných částech nemovitosti, má pro účely hlasování stejný počet hlasů, jako všichni ostatní vlastníci dohromady. Pokud se proti jeho hlasu postaví všichni ostatní vlastníci, svůj názor neprosadí. Naopak – on se svou hlasovací polovinou, má v podstatě právo veta proti názoru ostatních vlastníků jednotek v domě.

Pokud jde o založení společenství, stanoví zákon „rovnítko“ mezi společenstvím zakládaným v prohlášení vlastníka a společenstvím zakládaným smlouvou o výstavbě a společenstvím zakládaným dohodou spoluvlastníků. Všichni ti, kteří uvedená právní ujednání činí, mají povinnost do těchto ujednání uvést i náležitosti stanov společenství, pokud se předpokládá, že vznikne alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků.

Nemožnost změn stanov před vznikem společenství


Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků.

Společenství je založeno přijetím stanov. Ty jsou přijímány tou osobou nebo osobami, které rozhodnou o vzniku bytového spoluvlastnictví výstavbou nebo prohlášením. Stanovy budoucího společenství jsou povinnou náležitostí prohlášení nebo smlouvy o výstavbě, předpokládá-li se, že v budově bude alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 budou ve vlastnictví tří různých vlastníků. I tam, kde se nepředpokládá tolik jednotek nebo vlastníků, může prohlášení nebo smlouva o výstavbě přijetím stanov společenství založit. Ve stanovách jsou mimo jiné určeni první členové statutárního orgánu společenství a pravidla pro správu domu a pozemku a pro hospodaření společenství. Dokud společenství nevznikne, jeho orgány nejsou – nefungují, protože nefunguje společenství – ještě nevzniklo, jen bylo založeno. Stanovy byly už přijaty. Jsou neměnnou fikcí, dokud nevznikne společenství, dokud nezačne samostatně fungovat včetně svých orgánů a včetně své eventuální vůle stanovy změnit. Až poté lze měnit přijatá pravidla – podle pravidel, které jsou obsaženy ve stanovách a za účasti těch, kteří do takového společenství vstoupili.

Účelem ustanovení je právní jistota jak vlastníků jednotek, tak i eventuálně budoucích vlastníků jednotek – kupujících, pokud jde o pravidla správy domu a pozemku.

Založení společenství vlastníků

Schválením stanov se založí společenství vlastníků. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Ke schválení stanov se vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek.

Stanovy obsahují:

  • název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo
  • sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo – pokud to není možné, tak na jiném vhodném místě
  • práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování
  • určení orgánů, jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkčního období a způsob svolávání, jednání a usnášení
  • určení prvních členů statutárního orgánů
  • pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí
  • pravidla pro rozpočet společenství, příspěvky na správu domu, úhradu cen služeb a určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek

Formu veřejné listiny vyžadují stanovy. To platné není, pokud se zakládá společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.