Štítek: správce nemovitosti Praha

Nemožnost změn stanov před vznikem společenství


Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků.

Společenství je založeno přijetím stanov. Ty jsou přijímány tou osobou nebo osobami, které rozhodnou o vzniku bytového spoluvlastnictví výstavbou nebo prohlášením. Stanovy budoucího společenství jsou povinnou náležitostí prohlášení nebo smlouvy o výstavbě, předpokládá-li se, že v budově bude alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 budou ve vlastnictví tří různých vlastníků. I tam, kde se nepředpokládá tolik jednotek nebo vlastníků, může prohlášení nebo smlouva o výstavbě přijetím stanov společenství založit. Ve stanovách jsou mimo jiné určeni první členové statutárního orgánu společenství a pravidla pro správu domu a pozemku a pro hospodaření společenství. Dokud společenství nevznikne, jeho orgány nejsou – nefungují, protože nefunguje společenství – ještě nevzniklo, jen bylo založeno. Stanovy byly už přijaty. Jsou neměnnou fikcí, dokud nevznikne společenství, dokud nezačne samostatně fungovat včetně svých orgánů a včetně své eventuální vůle stanovy změnit. Až poté lze měnit přijatá pravidla – podle pravidel, které jsou obsaženy ve stanovách a za účasti těch, kteří do takového společenství vstoupili.

Účelem ustanovení je právní jistota jak vlastníků jednotek, tak i eventuálně budoucích vlastníků jednotek – kupujících, pokud jde o pravidla správy domu a pozemku.

Povinnost vlastníka nebránit údržbě či úpravě domu

Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Při poškození jednotky prováděním prací nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí jí poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Zákon neupravuje, jak a v jakých lhůtách má být vlastník předem vyzván. To mohou upravovat stanovy, nebo oprávněnost lhůty a způsob vyzvání může vyplynout z okolností konkrétního případu. Vlastník musí být vyzván tak, aby mohl přístup umožnit. U někoho to lze hned, u někoho třeba až za týden či i delší dobu. Lhůta však nesmí zneužívat postavení správce domu nebo společenství.

Bude-li jednotka prováděním prací poškozena, vzniká vlastníku jednotky nárok na náhradu škody ne vůči ostatním spoluvlastníkům společných částí, ale přímo vůči společenství, pokud vzniklo. Společenství náklad odpovídající vyplacené náhradě škody vyúčtuje buď osobě za škodu odpovědné, nebo nenajde-li ji, ostatním spoluvlastníkům. Nemůže však poměrný díl této náhrady škody rozúčtovat poškozenému vlastníkovi – poškozený nemůže sám sobě něco uhrazovat.

Příspěvky vlastníka na správu domu

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Pokud některá ze společných částí slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, pak se stanoví výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Určené příspěvky na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Společné části jsou definovány prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. Prohlášení může být prohlášením vlastníka budovy, prohlášením při oddělení jednotky od spoluvlastnictví, prohlášením při zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání. Podíl vlastníka jednotky na společných částech upravuje § 1161 NOZ.

Slovo „přispívá“ je myšleno, že se hradí část nákladů. Nejedná se o „příspěvek“ ve smyslu pevné částky, ale o vyrovnání nákladů na správu domu a pozemku poměrnou částí. Ale to se předem neví, takže následně správce či společenství určí předem výši příspěvku pevnou částkou na konkrétní období – na kalendářní rok či na dobu od rozhodnutí jarního shromáždění k následujícímu rozhodnutí usnášeníschopného jarního shromáždění, následně jsou tyto příspěvky vypořádávány.

Omezení hlasování většinového vlastníka

Pokud se jedná o dům, kde je méně než 5 jednotek, pak se při rozhodování vlastníků jednotek nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Správce, který má většinu v počtu hlasů, pak zákon stanoví, že není oprávněn sám o sobě samostatně rozhodnout. Vždy se k němu musí přiklonit alespoň jeden hlas. Takový správce se nedá přehlasovat, protože vlastní více než polovinu z celkového majetku. Vlastník, který vlastní více než polovinu hlasů, má pro účely hlasování stejný počet hlasů, jako všichni ostatní vlastníci, to platí i u domu, kde je pět a více jednotek. Smyslem tohoto ustanovení je, aby správce – majoritní vlastník nemohl jednostranně rozhodovat v těch věcech, v nichž rozhodování přísluší shromáždění.