Štítek: správce nemovitosti

Minimální náležitosti smlouvy o výstavbě

Minimální náležitosti smlouvy o výstavbě stanoví komentované ustanovení.

Jsou to: 

  • údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území
  • pojmenování a označení jednotlivých jednotek alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání
  • určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníků určité jednotky
  • velikost podílů na společných částech
  • jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich
  • pravidla pro správu domu 
  • pravidla pro užívání společných částí
  • příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku
  • způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací
  • velikost spoluvlastnických podílů k domu, pokud má být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu než vznikne první jednotka
  • pokud má výstavbou vzniknout dům alespoň s 5 jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků 

Ke smlouvě se přikládají půdorysy všech podlaží nebo jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Pokud ze smlouvy ve výstavbě vyplývá, že žádný ze stavebníků nebude vlastnit více než polovinu podílů na společných částech domu a pozemku, lze pro tento případ přímo ve smlouvě o výstavbě ujednat i osobu správce. Než strany uzavřou smlouvu o výstavbě nového domu, musí si navzájem vyjasnit svůj vztah k pozemku, na kterém se bude stavět.  Bytové spoluvlastnictví vznikne až později, až vzniknou jednotky. Do té doby je stavba v podílovém spoluvlastnictví. Je vhodně dohodnout, jak a čím bude určen okamžik, kdy se podílové spoluvlastnictví rozestavěné budovy změní na bytové spoluvlastnictví.

Smlouva o výstavbě musí být písemná, protože jí zřizuje věcné právo k nemovité věci. Pokud není ujednána písemně, je neplatná. Podpisy všech účastníků musí být ve smlouvě.

Smlouva o výstavbě domu s jednotkami

Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Pro práva a povinnosti stran platí přiměřeně ustanovení tohoto zákona o společnosti.

Ve smlouvě strany ujednají alespoň: 

  1.  údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám
  2. způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací
  3. velikost spoluvlastnických podílů k domu – má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka – spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech
  4. pokud výstavbou má vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků – pokud již nebylo založeno
  5. smlouva vyžaduje písemnou formu

Smlouva o výstavbě je smlouvou mezi stavebníky, kteří se rozhodli:

  • postavit dům, ve kterém chtějí vybudovat jednotky, které ještě neexistují a smlouvou o výstavbě se účastníci zavazují je teprve vybudovat
  • provést na současném domě, kde ještě nejsou zřízeny jednotky, formou nástavby nebo přístavby vybudování dalších prostorově oddělených bytů či nebytových prostor a všechny takové byty a nebytové prostory určit jako jednotky, čímž se bytový dům změní na na dům s režimem bytového spoluvlastnictví
  • provést na současném domě s jednotkami, nástavbu nebo přístavbu tak, že vybudují další jednotku a tím rozšíří počet již existujících jednotek

Písemná smlouva o výstavbě se uzavírá ve všech třech případech. Smlouvou o výstavbě se stavebníci sdružují ke společné činnosti – vybudování konkrétních jednotek. Na tu dobu se smlouva o výstavbě uzavírá, ukončena je po ukončení výstavby – pokud nebylo dohodnuto jinak. V okamžiku vzniku jednotek a bytového spoluvlastnictví jsou všichni účastníci smlouvy o výstavbě správci.

Právo vlastníka

Vlastník má právo na:

  • informace o správě domu

Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, zároveň i do účetních knih a dokladů.

To je právo vlastníka, nikoliv jeho povinnost. Povinnost je uložena osobě odpovědné za správu domu a uvedené podklady poskytnout. Nesplnění této povinnosti znamená porušení povinnosti se všemi důsledky, včetně eventuální náhrady vzniklé škody. Škodou vzniklou porušením této povinnosti by se mohly tvořit náklady, které vlastník jednotek musel vynaložit, aby se k uvedeným podkladům dostal jinak – pořízení kopií smluv od dodavatelů, kopií účetních dokladů atd..

  • jména a adresy sousedů

Pokud vlastník jednotky o to požádá, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

Osoba odpovědná za správu domu je buď společenství nebo správce. 

Povinnost vlastníka sdělit počet osob v bytě

Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí včetně své adresy i počet osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.

Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě – v takovém případě oznámí i jméno a adresu dotyčné osoby.

Oznámení o počtu osob, které mají v jednotce domácnost a bydlí v ní, se oznamuje jen správci, nikoliv všem vlastníkům.

Ustanovení nového občanského zákoníku na různých místech rozlišují:

  • DOMÁCNOST – jsou ti, co spolu bydlí v jednom bytě nebo-li jednotce – např. staří rodiče a jejich vdané či ženaté děti se svými rodinami, ale každá rodina se stará sama o sebe
  • SPOLEČNÁ DOMÁCNOST – jsou ti, co spolu společně bydlí a společně hradí náklady nebo je jeden z nich odkázán výživou na druhého – např. dva sourozenci, když nemají vlastní rodinu
  • RODINNÁ DOMÁCNOST – je společná domácnost, ve které každý přispívá na potřeby života rodiny a potřeby rodinné domácnosti podle svých osobních a majetkových poměrů, schopností a možností, tak aby životní úroveň všech členů rodiny byla zásadně srovnatelná – např. manželé se svou rodinou