Štítek: správa SVJ Praha

Minimální náležitosti smlouvy o výstavbě

Minimální náležitosti smlouvy o výstavbě stanoví komentované ustanovení.

Jsou to: 

  • údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území
  • pojmenování a označení jednotlivých jednotek alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání
  • určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníků určité jednotky
  • velikost podílů na společných částech
  • jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich
  • pravidla pro správu domu 
  • pravidla pro užívání společných částí
  • příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku
  • způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací
  • velikost spoluvlastnických podílů k domu, pokud má být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu než vznikne první jednotka
  • pokud má výstavbou vzniknout dům alespoň s 5 jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků 

Ke smlouvě se přikládají půdorysy všech podlaží nebo jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Pokud ze smlouvy ve výstavbě vyplývá, že žádný ze stavebníků nebude vlastnit více než polovinu podílů na společných částech domu a pozemku, lze pro tento případ přímo ve smlouvě o výstavbě ujednat i osobu správce. Než strany uzavřou smlouvu o výstavbě nového domu, musí si navzájem vyjasnit svůj vztah k pozemku, na kterém se bude stavět.  Bytové spoluvlastnictví vznikne až později, až vzniknou jednotky. Do té doby je stavba v podílovém spoluvlastnictví. Je vhodně dohodnout, jak a čím bude určen okamžik, kdy se podílové spoluvlastnictví rozestavěné budovy změní na bytové spoluvlastnictví.

Smlouva o výstavbě musí být písemná, protože jí zřizuje věcné právo k nemovité věci. Pokud není ujednána písemně, je neplatná. Podpisy všech účastníků musí být ve smlouvě.

Právo vlastníka

Vlastník má právo na:

  • informace o správě domu

Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, zároveň i do účetních knih a dokladů.

To je právo vlastníka, nikoliv jeho povinnost. Povinnost je uložena osobě odpovědné za správu domu a uvedené podklady poskytnout. Nesplnění této povinnosti znamená porušení povinnosti se všemi důsledky, včetně eventuální náhrady vzniklé škody. Škodou vzniklou porušením této povinnosti by se mohly tvořit náklady, které vlastník jednotek musel vynaložit, aby se k uvedeným podkladům dostal jinak – pořízení kopií smluv od dodavatelů, kopií účetních dokladů atd..

  • jména a adresy sousedů

Pokud vlastník jednotky o to požádá, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

Osoba odpovědná za správu domu je buď společenství nebo správce. 

Povinnost vlastníka sdělit počet osob v bytě

Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí včetně své adresy i počet osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.

Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě – v takovém případě oznámí i jméno a adresu dotyčné osoby.

Oznámení o počtu osob, které mají v jednotce domácnost a bydlí v ní, se oznamuje jen správci, nikoliv všem vlastníkům.

Ustanovení nového občanského zákoníku na různých místech rozlišují:

  • DOMÁCNOST – jsou ti, co spolu bydlí v jednom bytě nebo-li jednotce – např. staří rodiče a jejich vdané či ženaté děti se svými rodinami, ale každá rodina se stará sama o sebe
  • SPOLEČNÁ DOMÁCNOST – jsou ti, co spolu společně bydlí a společně hradí náklady nebo je jeden z nich odkázán výživou na druhého – např. dva sourozenci, když nemají vlastní rodinu
  • RODINNÁ DOMÁCNOST – je společná domácnost, ve které každý přispívá na potřeby života rodiny a potřeby rodinné domácnosti podle svých osobních a majetkových poměrů, schopností a možností, tak aby životní úroveň všech členů rodiny byla zásadně srovnatelná – např. manželé se svou rodinou

Povinnost vlastníka nebránit údržbě či úpravě domu

Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Při poškození jednotky prováděním prací nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí jí poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.

Zákon neupravuje, jak a v jakých lhůtách má být vlastník předem vyzván. To mohou upravovat stanovy, nebo oprávněnost lhůty a způsob vyzvání může vyplynout z okolností konkrétního případu. Vlastník musí být vyzván tak, aby mohl přístup umožnit. U někoho to lze hned, u někoho třeba až za týden či i delší dobu. Lhůta však nesmí zneužívat postavení správce domu nebo společenství.

Bude-li jednotka prováděním prací poškozena, vzniká vlastníku jednotky nárok na náhradu škody ne vůči ostatním spoluvlastníkům společných částí, ale přímo vůči společenství, pokud vzniklo. Společenství náklad odpovídající vyplacené náhradě škody vyúčtuje buď osobě za škodu odpovědné, nebo nenajde-li ji, ostatním spoluvlastníkům. Nemůže však poměrný díl této náhrady škody rozúčtovat poškozenému vlastníkovi – poškozený nemůže sám sobě něco uhrazovat.