Štítek: správa domu Praha

Shromáždění


Shromáždění je trvalý orgán, který je svoláván na zasedání. Znamená to, že se sejdou vlastníci, členové společenství k projednání těch otázek, které mají být projednány ohledně správy domu. Může se takové shromáždění také nazývat, např.: schůze, jednání, posezení nebo sešlost vlastníků. Jedná se o zákonem utvořený orgán společenství s řadou pravomocí, jedná se formálně o orgán společenství zákonem nazývaný shromážděním a jeho jednání zasedáním.

Vlastníci mají nesporně právo na to, aby byli pozváni, jak vyplývá ze stanov. Pokud ze stanov nevyplývá způsob pozvání na shromáždění, je třeba zajistit způsob pozvání takový, aby se o zasedání shromáždění vlastníci dozvěděli. Pokud vlastníci pozváni nejsou, porušil svolávající svou zákonnou povinnost.

Závěry a rozhodnutí přijatá shromážděním, jsou platné a právně účinné závěry a rozhodnutí nejvyššího orgánu společenství. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, nevyžadují-li stanovy nebo zákon vyšší počet hlasů.

Každý vlastník má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech nemovitosti.

Podíl může být určen ve třech různých variantách:

  1. jako stejné
  2. nebo se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění jednotky
  3. nebo nejsou-li podíly určeny ani podle bodu 1. a 2., pak platí nevyvratitelná domněnka, že podíly jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě

Správce před vznikem společenství

Pokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí, jako na jednu osobu.

Na správu domu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce – při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Pokud má zakladatel společenství většinu hlasů, založené společenství nefunguje ani nevznikne. Ten majoritní vlastník je správcem – osobou odpovědnou za správu domu, po celou dobu, kdy má majoritu. Takový správce pak dům, jeho společné části a pozemek spravuje podle pravidel přijatých ve stanovách, v prohlášení nebo smlouvě o výstavbě, pokud to dává věcný smysl. Zákon stanoví, že správce který má jinak většinu v počtu hlasů, není oprávněn sám o sobě samostatně rozhodnout. Vždy se k němu musí přiklonit alespoň jeden hlas. Naopak – takový správce je nepřehlasovatelný – vlastní více než polovinu z celkového majetku. Vlastník, který vlastní více než polovinu hlasů – více než polovinu podílů na společných částech nemovitosti, má pro účely hlasování stejný počet hlasů, jako všichni ostatní vlastníci dohromady. Pokud se proti jeho hlasu postaví všichni ostatní vlastníci, svůj názor neprosadí. Naopak – on se svou hlasovací polovinou, má v podstatě právo veta proti názoru ostatních vlastníků jednotek v domě.

Pokud jde o založení společenství, stanoví zákon „rovnítko“ mezi společenstvím zakládaným v prohlášení vlastníka a společenstvím zakládaným smlouvou o výstavbě a společenstvím zakládaným dohodou spoluvlastníků. Všichni ti, kteří uvedená právní ujednání činí, mají povinnost do těchto ujednání uvést i náležitosti stanov společenství, pokud se předpokládá, že vznikne alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků.

Příspěvky vlastníka na správu domu

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Pokud některá ze společných částí slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, pak se stanoví výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Určené příspěvky na odměňování osoby, která dům spravuje nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Společné části jsou definovány prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. Prohlášení může být prohlášením vlastníka budovy, prohlášením při oddělení jednotky od spoluvlastnictví, prohlášením při zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání. Podíl vlastníka jednotky na společných částech upravuje § 1161 NOZ.

Slovo „přispívá“ je myšleno, že se hradí část nákladů. Nejedná se o „příspěvek“ ve smyslu pevné částky, ale o vyrovnání nákladů na správu domu a pozemku poměrnou částí. Ale to se předem neví, takže následně správce či společenství určí předem výši příspěvku pevnou částkou na konkrétní období – na kalendářní rok či na dobu od rozhodnutí jarního shromáždění k následujícímu rozhodnutí usnášeníschopného jarního shromáždění, následně jsou tyto příspěvky vypořádávány.

Osoba odpovědná za správu domu

Za správu domu a pozemku je odpovědnou osobou společenství vlastníků. Pokud nevzniklo společenství vlastníků, odpovědnou osobou za správu domu je správce.

Společenství vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Dokud není společenství zapsáno do veřejného rejstříku vedeného krajskými soudy, nevzniklo a za správu domu je odpovědný správce, který je určený dle prohlášení nebo smlouvou o výstavbě nebo dohodou o rozdělení spoluvlastnictví nebo dohodou vlastníků. Toto ustanovení určuje, že pokud vzniklo společenství, vykonává vždy správu domu. Všechna ostatní ustanovení o správci domu, kterým byl někdo jiný než společenství, se nepoužijí.

Správce je osoba odpovědná za správu domu a pozemku. Pojem „správce“ v novém občanském zákoníku je nutno odlišovat od pojmu „správce“ ve vzorových stanovách.