Správce před vznikem společenství

Pokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí, jako na jednu osobu.

Na správu domu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce – při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Pokud má zakladatel společenství většinu hlasů, založené společenství nefunguje ani nevznikne. Ten majoritní vlastník je správcem – osobou odpovědnou za správu domu, po celou dobu, kdy má majoritu. Takový správce pak dům, jeho společné části a pozemek spravuje podle pravidel přijatých ve stanovách, v prohlášení nebo smlouvě o výstavbě, pokud to dává věcný smysl. Zákon stanoví, že správce který má jinak většinu v počtu hlasů, není oprávněn sám o sobě samostatně rozhodnout. Vždy se k němu musí přiklonit alespoň jeden hlas. Naopak – takový správce je nepřehlasovatelný – vlastní více než polovinu z celkového majetku. Vlastník, který vlastní více než polovinu hlasů – více než polovinu podílů na společných částech nemovitosti, má pro účely hlasování stejný počet hlasů, jako všichni ostatní vlastníci dohromady. Pokud se proti jeho hlasu postaví všichni ostatní vlastníci, svůj názor neprosadí. Naopak – on se svou hlasovací polovinou, má v podstatě právo veta proti názoru ostatních vlastníků jednotek v domě.

Pokud jde o založení společenství, stanoví zákon „rovnítko“ mezi společenstvím zakládaným v prohlášení vlastníka a společenstvím zakládaným smlouvou o výstavbě a společenstvím zakládaným dohodou spoluvlastníků. Všichni ti, kteří uvedená právní ujednání činí, mají povinnost do těchto ujednání uvést i náležitosti stanov společenství, pokud se předpokládá, že vznikne alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků.